Gradnja kuće po principu ključ u ruke ili gradnja kuće u vlastitoj organizaciji?

1. Gradnja kuće po principu „ključ u ruke”

1.1. Što znači gradnja kuće po principu „ključ u ruke”?

Izgradnja kuće po sistemu „ključ u ruke” znači da izgradnju svoje kuće povjeravamo građevinskoj tvrtki odnosno profesionalnom izvođaču, koji će se pobrinuti za sve podizvođače koji su potrebni pri gradnji i koji će planirati, voditi i nadzirati tok građevinskih radova na gradilištu. To znači da će se on zapravo pobrinuti za svih 5 faza gradnje i predati vam na kraju potpuno završenu kuću, koju još samo treba opremiti unutarnjom opremom.
Izgradnja po sistemu „ključ u ruke” također znači da sve građevinske i završne radove provode visoko kvalificirani radnici građevinskih tvrtki. To, dakle, znači da, recimo, vaš susjed ili član obitelji ne može pomoći odnosno sudjelovati u izgradnji.

1.2. Gradnja kuće po principu „ključ u ruke” - prednosti

Najočitija prednost gradnje kuće po sistemu „ključ u ruke” je, naravno, prijenos sveg tereta i odgovornosti na drugu osobu. Naravno, morat ćete biti uključeni u proces same izgradnje i odlučivanja, ali vaš angažman će biti minimalan. Također, možete se opustiti i biti sigurni da ste posao prepustili profesionalcima, koji pak znaju što rade. Nećete se morati baviti terminskim planom niti pronalaziti i pozivati sve izvođače.

Budući da u izgradnji sudjeluju građevinske tvrtke i stručnjaci, takva gradnja je visokokvalitetna, besprijekorna, poštuje sve stručne smjernice, a radove izvode kvalificirani radnici uz nadzor stručnjaka. Kvaliteta takvog objekta je neusporediva s objektom koji se gradi u vlastitoj organizaciji.

1.3. Gradnja kuće po sistemu „ključ u ruke“ - nedostaci

Kao i sve, tako i gradnja kuće po sistemu „ključ u ruke” ima određene nedostatke, iako ima mnoge prednosti. Najočitiji nedostatak je nešto veća cijena izgradnje nego kada bismo sve sami kontrolirali (tj. dakle izgradnja u vlastitoj organizaciji), jer će glavni izvođač uzeti proviziju. Međutim, pri ovoj usporedbi za i protiv, trebalo bi imati u vidu ogroman angažman i predanost koju izgradnja u vlastitoj organizaciji zahtijeva od nas.

2. Građevinske faze i gradnja „ključ u ruke”

Da bismo razumjeli što znači gradnja kuće po principu „ključ u ruke”, prvo moramo znati koje su to faze izgradnje. Izgradnja svake kuće uvijek se sastoji od pet građevinskih faza:

1. građevinska faza: pripremni radovi i iskop građevinske jame kuće, zajedno s temeljima,
2. izrada podrumske ploče, ako kuća ima podrum, 
3. betonska ili drvena konstrukcija i krov kuće,
4. razvod instalacija i ugradnja stolarije,
5. završetak kuće, zajedno s polaganjem keramike, parketa i finalnim ličenjem.

Izgradnja kuće po principu „ključ u ruke” znači da se praktički možete odmah nakon predaje useliti u kuću. Svi parketi i sva keramika moraju biti postavljeni, kao i sva fina montaža prekidača i utičnica, rubova i ostalih završnih elemenata. Za kuću po sistemu „ključ u ruke” ne treba vam ništa više osim namještaja i rasvjete jer je ugrađena čak i sanitarna oprema.

3. Koliko traje izgradnja kuće po sistemu „ključ u ruke”?

Koliko će trajati gradnja kuće od iskopa do useljenja uvelike ovisi o načinu gradnje i vašoj odluci kako ćete provesti gradnju. Klasična zidana kuća obično se gradi od 10 do 12 mjeseci. Uz korištenje dodataka i dobru organizaciju možemo izgraditi kuću po sistemu „ključ u ruke” otprilike i do mjesec dana ranije. Zatim trebamo još mjesec dana za opremanje kuće. Drukčije je s montažnom gradnjom, gdje se stvari mogu odvijati puno brže. Izgradnja montažne kuće po sistemu „ključ u ruke”, što je također uobičajena praksa ponuditelja, traje od 5 do 6 mjeseci.

4. Gradnja kuće po sistemu „ključ u ruke” - troškovi

Cijena gradnje kuće po sistemu „ključ u ruke” stoji oko 450 do 1100 €/m² za zidane kuće, a montažne su za 10 do 15 % skuplje. 

Postoji uvjerenje da je odabir gradnje objekta po sistemu „ključ u ruke” skuplji. Mnogi smatraju da ćemo u vlastitoj organizaciji gradnje puno uštedjeti. Istina je zapravo negdje između.

5. Mogućnosti gradnje po sistemu „ključ u ruke”

5.1. Izgradnja kuće po sistemu „ključ u ruke” pod nadzorom građevinske tvrtke

Najbolji izbor su građevinske tvrtke koje imaju timove s više od 10 radnika i odgovarajuće referencije. Takve tvrtke mogu preuzeti sve faze do završetka izgradnje vaše kuće. Na taj način ćete preuzeti najmanji rizik, a konačna cijena može biti 5 % viša nego što biste je platili da ste se vi bavili organizacijom.

5.2. Građevinski inženjeri

Građevinski inženjeri organiziraju gradnju kuće s podizvođačima. Oni mogu obračunati samo vođenje projekta, što je obično između 5 do 10 % investicije, dok ćete u tom slučaju vi plaćati rad izvođača.

Drugi način je da platite puni iznos građevinskom inženjeru, pri čemu cijena može biti konačna ili se, kao što smo već spomenuli, možete dogovoriti samo za troškove vođenja projekta.

5.3. Gradnja kuće po sistemu „ključ u ruke” i građevinski nadzornik

U slučaju da želite izabrati srednji put i smanjite rizike, a pritom želite biti prisutni pri gradnji i krojenju financijske sheme, savjetujemo vam da angažirate dobrog nadzornika gradnje. Nadzor s tri posjete tjedno tijekom prvog mjeseca i jednom tjedno do kraja građevinskih radova koštat će vas 7000 kn. Tako ćete osigurati stručnjaka koji će biti stalno prisutan, a ujedno imati i odriješene ruke u odabiru izvođača.

6. Gradnja kuće u vlastitoj organizaciji

6.1. Što je gradnja u vlastitoj organizaciji?

Prvo moramo definirati pojam gradnje u vlastitoj organizaciji. Gradnja u vlastitoj organizaciji je gradnja gdje je investitor fizička osoba, a sama gradnja se obavlja uz pomoć susjeda, poznatih obiteljskih izvođača i članova obitelji. To ne znači samo da sami planiramo kuću i tijek radova, već sami pronalazimo sve izvođače i sami obavljamo određene fizičke poslove.

6.2. Prednosti izgradnje u vlastitoj organizaciji

Najočitija prednost koju nudi izgradnja u vlastitoj organizaciji su nešto niži troškovi izgradnje, jer nemate glavnu građevinsku tvrtku ili nadzornika koji bi vodio cijelu gradnju i, naravno, za svoj posao odnosno usluge i naplaćivao. Dodatna pogodnost je što možete angažirati poznate izvođače koji su možda povoljniji od podizvođača građevinske tvrtke koja bi preuzela izgradnju kuće po sistemu „ključ u ruke”. Cijena izgradnje kuće po sistemu „ključ u ruke” stoga je nešto niža.

6.3. Izgradnja u vlastitoj organizaciji - nedostaci

U slučaju da se odlučite za vlastitu organizaciju gradnje jer želite uštedjeti i možda već imate iskustva u građevinarstvu, to će od vas zahtijevati puno angažiranja. Ako se želite upoznati sa svim novostima na području građevinske tehnologije i propisa, to znači nezamislivo velik broj sati prethodne edukacije. Ako tome dodate još i sve sate na gradilištu, brzo ćete uvidjeti da bi za takav podvig bilo potrebno najmanje tri mjeseca punog radnog vremena. Time ćete uštedjeti 5 % od investicije, a i izgubiti 500 sati svog vremena. Stoga vam savjetujemo da se ipak odlučite za pomoć u izgradnji, sve do završetka objekta.

Izgradnja u vlastitoj organizaciji ne jamči istu kvalitetu kao gradnja po principu „ključ u ruke”, moguće su pogreške u gradnji, pa će objekt u budućnosti trebati sanirati.

7. Kada je dopuštena gradnja u vlastitoj organizaciji?

Sukladno Zakonu o gradnji, gradnja u vlastitoj organizaciji dopuštena je fizičkoj osobi (pojedincu) ili društvu, ako se radi o jednostavnom objektu. Ako se gradi manje zahtjevan objekt, odnosno obiteljska kuća, pojedinac ili društvo može graditi u vlastitoj organizaciji pod sljedećim uvjetima:

1. jednokatnica s podrumom i mansardom,
2.dopuštena namjena kuće: jednostambena kuća, poljoprivredni objekt za obiteljsko gospodarstvo, planinarski ili vatrogasni dom i manji objekt namijenjen društvenim djelatnostima
3. dopuštena korisna površina je maksimalno 250,00 m2
4. obvezan je stručni vanjski građevinski nadzor na gradilištu.

Treća točka ne vrijedi ako se radi o vatrogasnom ili planinarskom društvu, kojima je gradnja doma u vlastitoj organizaciji dopuštena, čak i ako korisna površina objekta prelazi 250 m2, ali ne smije biti veća od 350 m2.

8. Cijena izgradnje kuće u vlastitoj organizaciji

Izgradnja u vlastitoj organizaciji je nešto jeftinija od gradnje po sistemu „ključ u ruke”. U prosjeku, konačni trošak je od 10 % do 15 % niži.