Adaptacija, sanacija i rekonstrukcija kuće

U nastavku:

1. Sanacija kuće
- 1.1. Što je sanacija kuće?
- 1.2. Sanacija kuće – najčešći radovi
2. Adaptacija kuće
3. Kada trebamo sanaciju i adaptaciju kuće?
4. Rekonstrukcija objekta
- 4.1. Što je rekonstrukcija objekta?
- 4.2. Građevinska dozvola za rekonstrukciju

1. Sanacija kuće

1.1. Što je sanacija kuće?

Sanacija podrazumijeva održavanje objekta. Pojam pokriva sve zadaće koje su nužne da bi se osigurala stambena i konstrukcijska kvaliteta kuće. Sanacija se ubraja u radove investicijskog održavanja. Radovi investicijskog održavanja obuhvaćaju popravke, građevinske, instalacijske, zanatske radove i drugih vrste popravaka kojima se zapravo poboljšavaju i moderniziraju sve instalacije, tehnološki uređaji i druga oprema. Bit sanacije je provedba navedenih radova na način da se ne zadire u konstrukciju objekta, odnosno da se ne mijenja veličina, kapacitet, namjena i vanjski izgled objekta.

1.2. Sanacija kuće – najčešći radovi

Vjerojatno se pitate koji su to najčešći zadaci na sanaciji objekta. Jedan od najčešćih radova na sanaciji objekta je održavanje pročelja. Preporučuje se da fasadu objekta bojimo na svakih 5 – 7 godina. U česte sanacijske radove ubrajamo i krovne radove, odnosno popravak krova, zatim odčepljivanje oluka i odvoda, čišćenje dimnjaka i slično. Zahtjevniji i opsežniji sanacijski radovi su svi oni koji se tiču izmjene hidroizolacije i toplinske izolacije. Propuštanje objekta općenito predstavlja jedan od najvećih i najskupljih problema s kojima se možemo susresti.

Sanacijski radovi također uključuju sanaciju plijesni i vlage, kao i ličenje unutarnjih prostora, zamjenu podova, bojenje ograda, zamjenu opločnika oko kuće i pločica u kući, brušenje parketa, postavljanje novih elektroinstalacija i slično.

Rekonstrukcija objekta — Brušenje i lakiranje parketa se preporučuje na svakih 10 godina.

2. Adaptacija kuće

2.1. Što je adaptacija kuće?

Adaptacija kuće se odnosi na renoviranje kuće. Radi se o većim građevinskim zahvatima na objektu nego kod sanacije objekta, gdje su dodatni radovi potrebni isključivo zbog održavanja objekta. Svrha renoviranja objekta je poboljšanje odnosno unapređivanje objekta kako bismo pridonijeli boljem osjećaju i većem komforu stanovanja, zatim ljepšem izgledu kuće, većoj učinkovitosti objekta i općenito boljem životu korisnika objekta, što se osobito odnosi na renoviranje interijera odnosno unutarnjih prostora. Renoviranje objekta može obuhvatiti i obnovu vanjskog dijela odnosno pročelja objekta u slučaju da postoji potreba za osiguranjem odgovarajuće energetske učinkovitosti objekta. U tom slučaju radi se o takozvanoj energetskoj adaptacija objekta.

2.2. Adaptacija kuće i građevinska dozvola

Za renoviranje interijera ne trebamo građevinsku dozvolu ako se radi o privatnoj kući. Malo je kompliciranije za višestambene kuće i blokove jer tamo ne možemo baš tako lako srušiti jedan zid. Rušenje utječe na cijeli blok i može ugroziti stanare bloka. U tom slučaju bismo u pravilu trebali pribaviti barem suglasnost susjeda, dok bi statičar trebao izračunati može li se sigurno izvesti proboj između dvije prostorije a da se time ne ugrozi statička stabilnost kuće.

Za renoviranje vanjskog i unutarnjeg prostora objekta ne trebamo građevinsku dozvolu ako se tijekom renoviranja ne mijenjaju vanjske dimenzije (gabariti) objekta! Međutim, ako planiramo radikalnije intervenirati u konstrukciju objekta, odnosno dograđivati, povećati krov, dodavati terase i balkone i slično, trebamo prije radova ishoditi građevinsku dozvolu od općine, inače je to rad na crno. Također treba obratiti pozornost da pri većim intervencijama u vanjske gabarite objekta ne prekoračimo granicu parcele, osobito ako se kuća već nalazi blizu susjedove parcele. U protivnom možemo imati ozbiljne pravne probleme i sporove.

2.3. Adaptacija kuće – veće intervencije

Kada se odlučujemo za renoviranje interijera, često se odlučujemo za djelomičnu izmjenu tlocrta stana ili kuće. Možda želimo spojiti ili pak razdvojiti sobe ili samo ostakliti balkon. Ovi pothvati spadaju u radikalnije renoviranje objekta. Radikalne intervencije su one kojima mijenjamo tlocrtnu organizaciju samog objekta, odnosno raspored prostorija u stanu. Sobe se na primjer preuređuju pomoću zidova od gips kartona, a često trebamo ponovno postaviti električne i vodovodne instalacije. Premještanje električnih instalacija samo po sebi u principu nije problematično jer se često radi samo o rutinskom poslu, gdje se jednostavno samo dodaju novi kablovi. No kod vodovoda je stvar malo kompliciranija, a samim time i skuplja. Poseban problem može nastati kod kanalizacije.

Savjetujemo vam da izbjegavate veća pomicanja kuhinje i kupaonice, koje zahtijevaju spomenute priključke. Naravno, neće biti problema ako ih pomaknete odnosno povećate ili smanjite za 1 – 2 m.

3. Kada trebamo sanaciju i adaptaciju kuće?

Adaptaciju odnosno sanaciju objekta trebamo zbog dotrajalosti pojedinih elemenata, bilo unutar ili izvan objekta. Dotrajalost je posljedica različitog vijeka pojedinih ugrađenih materijala i elemenata koji nam zbog svoje dotrajalosti otežavaju normalnu uporabu objekta. Općenito, materijali stare, troše se ili nisu bili dovoljno ispitani prije same ugradnje. Na primjer, treba zamijeniti parket, keramičke pločice, sanitarne i druge elemente, ponovno obojiti zidove i stropove, adaptirati vanjski ovoj objekta s postavljanjem odgovarajuće toplinske izolacije i provedbom završnog sloja.

Bez obzira na kvalitetu, određeni materijali i elementi zahtijevaju zamjenu nakon određenog vremena.

Veće renoviranje stana ili kuće je s vremenom potrebno jer se mijenjaju potrebe obitelji; možda je obitelj dobila novog člana i htjeli bismo mu osigurati vlastitu sobu, možda želimo kućni ured, pa bismo htjeli pregraditi veću prostoriju ili spojiti dnevni boravak s blagovaonicom i tako ga povećati... Razloga je doista mnogo.

Adaptacija kuće: ako interveniramo u gabarite objekta, trebamo pribaviti građevinsku dozvolu.

Savjet stručnjaka iz tvrtke CONSTRUCTOR COMPANY j.d.o.o.

1. O čemu ovise troškovi investiranja pri renoviranju starih kuća?

Troškovi renoviranja starih kuća u najvećoj mjeri ovise od razlike zatečenog postojećeg stanja objekta i vizije investitora i arhitekta. Također ovise i od samog izvođača jer ako je kvalitetan, iskusan i stručan, mogu se postići uštede. Uz suglasnost i dobru komunikaciju sva tri navedena subjekta od samog početka, stanje troškova na kraju projekta može se znatno umanjiti.

Investitor prije svega mora imati jasnu viziju, predviđen budžet i izračun primanja od iznajmljivanja, kako bi kroz komunikaciju sa arhitektom i izvođačem došao do najidealnijeg konačnog rješenja za cijelu investiciju. Ukoliko ju nema, investitor treba biti strpljiv i komunicirati kako s arhitektom tako i sa izvođačem o prijedlozima idejnog rješenja kako bi se odlučio za konačni izvedbeni projekt.

Jasna vizija, dobra komunikacija i organizacija ključ su uspjeha svakog projekta, a samim time uveliko doprinose konačnoj uštedi u procesu zahtjevnog renoviranja postojeće stare kamene kuće.

2. S obzirom da ste iz primorskog dijela Hrvatske, možete li nam reći kolika je potražnja za obnovom starih kamenih kuća u Istri?

Potražnja za kupnjom starih kamenih kuća kod nas u Istri jako je velika tako da je postala rijetkost uopće i pronaći je u prodaji, pogotovo samostojeću staru kamenu kuću sa okućnicom pa se kupuju i one koje su u nizu.

3. Da li se prema Vašem mišljenju isplati ulagati u takve investicije ili je novogradnja bolje opcija?

Svakako treba priznati da je svaka po sebi pravi biser, svaka nosi sa sobom svoj karakter, jedinstvenost i na takav način joj treba i prisupiti. Iz dosadašnjeg dvadesetogodišnjeg iskustva u renoviranju starih kuća, investicija se isplati i za manje od 10 godina jer gosti koji u njima borave dobijaju nezaboravan i jedinstven odmor u autohtonom ambijentu. Gosti su spremni izdvojiti i više novca kako bi upravo na taj način proveli odmor. Takvih ponuda je premalo u odnosu na potražnju za najmom pa su poneke i po dvije godine unaprijed rezervirane.

4. Što biste naveli kao svoju prednost u odnosu na konkurenciju?

Uvijek smo otvoreni za nove projekte, tečno govorim engleski, njemački i nizozemski jezik. Jedan od naših posljednjih uspješnih projekata je vila Nyma Mrgani koju možete pogledati na internetu.

Gosp. Elvis Mešić, CONSTRUCTOR COMPANY j.d.o.o.

4. Rekonstrukcija objekta

4.1. Što je rekonstrukcija objekta?

Rekonstrukcija objekta zapravo podrazumijeva promjenu tehničkih karakteristika objekta i prilagodbu postojećeg objekta promjeni namjene ili promjeni potrebe. Rekonstrukcija objekta podrazumijeva izvođenje radova kojima se u većoj mjeri ne mijenja veličina objekta, već se samo mijenjaju konstrukcijski elementi objekta. U slučaju da se rekonstrukcijom mijenja i veličina postojećeg objekta, volumen objekta se ne smije promijeniti za više od 10 %.

4.2. Građevinska dozvola za rekonstrukciju

Kod rekonstrukcije objekta moramo surađivati s građevinskim inženjerom odnosno statičarom, koji će provjeriti i izraditi proračune za postojeća opterećenja i nove proračune, kao i opterećenja pri rekonstrukciji objekta. Bit svega je da se pri rekonstrukciji objekta sačuvaju svi, odnosno što više nosivih zidova i stupova. U slučaju njihovog rušenja statičar će morati prije rušenja predvidjeti odgovarajuće zamjenske nosive elemente, koji će osigurati statičku nosivost cjelokupne konstrukcije objekta. Osim rušenja nosivih elemenata, ruše se i nenosivi elementi, odnosno pregradni zidovi koji nemaju veći utjecaj na stabilnost cjelokupne konstrukcije objekta. Za razliku od određenih oblika adaptacije odnosno sanacije objekta, gdje zahvati nisu tako veliki i dozvola nije potrebna, za rekonstrukciju obvezno treba ishoditi građevinsku dozvolu.