1. Građevinski kalkulator - što moramo znati o gradnji kuće

Unatoč različitim načinima gradnje kuće, danas je još uvijek najpopularnija klasično građena kuća. Razlog vjerojatno leži u činjenici da se u klasičnoj gradnji projekt može provoditi u fazama, u duljem razdoblju. Drugi razlog je što se u klasičnoj gradnji određeni radovi mogu izvoditi i samostalno. Nekada se smatralo da kuće izgrađene na taj način ne mogu postići zadovoljavajuću energetsku učinkovitost po priznatim standardima. No danas je sasvim jasno da se sa suvremenim materijalima koji su na raspolaganju za masovnu gradnju mogu postići standardi niskoenergetske, kao i pasivne kuće. Važno je da ugradimo zadovoljavajuću količinu toplinske izolacije i da posebnu pažnju posvetimo detaljima koji sprječavaju pojavljivanje toplinskih mostova.
 

Među različitim načinima gradnje omiljena je klasično građena kuća.

1.1. Nepredvidivi troškovi

Prilikom gradnje kuće praktički je nemoguće potpuno izbjeći nepredvidive troškove. Međutim, oni se mogu u velikoj mjeri ublažiti u fazi projektiranja pripremom kvalitetne projektne dokumentacije, kao i osiguravanjem da se ta dokumentacija strogo poštuje na gradilištu. Sama cijena projektne dokumentacije doista nije vrijedna spomena u usporedbi sa štetom i troškovima koji mogu nastati u praksi. Ako nemamo vrlo precizan popis radova, onda smo na primjer pri odabiru materijala i količina prepušteni na milost i nemilost izvođača, koji uglavnom zastupaju vlastite interese. Građevinska firma tako može birati skuplje materijale u pretjeranim količinama koje mi uopće ne trebamo. Ovdje se ne radi samo o odabiru sanitarne keramike, pločica, parketa itd. Čak i kod izrade konstrukcijskih elemenata mogu pretjerivati s količinom. Pretjerivanje se može izbjeći ako statičar optimalno dimenzionira količine u fazi izrade projektne dokumentacije, a izvođači projekt moraju izraditi prema planovima. Trošak samo nekoliko centimetara predimenzioniranih armiranobetonskih ploča može vas stajati nekoliko tisuća eura.
 

Za taj si novac možete priuštiti kvalitetnu izradu projekta koji će vam uštedjeti novac i na svim drugim elementima kuće. Da ne spominjemo brige vezane za sigurnost konstrukcijskih sustava, instalacija i svih ugradbenih elemenata! Veći dio takozvanih nepredvidivih troškova možemo eliminirati s kvalitetnom projektnom dokumentacijom, preciznim popisom radova i dosljednim nadzorom na gradilištu.

1.2. Ne smanjujte troškove na račun kvalitete

Kod cijene projektanata, izvođača i materijala za ugradnju vrlo brzo se pokaže da nije pametno smanjivati troškove na račun kvalitete. Mnogo pametnije možemo troškove smanjiti s promišljenim odlukama u vezi s planom kuće, odabirom materijala itd. Troškove možemo smanjiti i s određenim mjerama. Bez odricanja od željene funkcionalnosti možemo na primjer izgraditi kuću manje kvadrature ili preveliku parcelu podijeliti na dva dijela i ostatak prodati. Možemo započeti izgradnju dvojne kuće sa suinvestitorom itd.

1.3. Temeljna ploča umjesto trakastih temelja

U prošlosti su se za izradu temelja znatno više upotrebljavali trakasti temelji, po mogućnosti neizolirani, što je neprihvatljivo u energetsko učinkovitoj izgradnji. Bolje rješenje je izgradnja temeljne ploče na dovoljno debelom sloju toplinske izolacije, što između ostalog omogućava akumulaciju topline u temeljnoj ploči. U slučaju pasivne kuće nužna je toplinska izolacija temeljne ploče s donje strane, a mnogi investitori se odlučuju za izolaciju temeljne ploče s gornje strane, zbog nižih troškova.

1.4. Cijena izgradnje kuće

Neka opća procjena je da gradnja kvadratnog metra kuće stoji okvirno 1000 eura. To se odnosi na klasično građenu kuću i ugrađene materijale srednjeg razreda. Ako gradimo kuću kvadrature 120 m2, cijena gradnje kuće iznosila bi 120 000 eura.

Temeljna ploča cca 10 %

Nosivi zidovi/konstrukcija cca 16 %

Krov kuće cca 11 %

Fasada cca 8 %

Vanjska građevinska stolarija cca 10 % 

Unutarnje stepenice cca 1 %

Podovi cca 2,5 %

Finalizacija podova cca 5 %

Žbuke zidova i stropova cca 2,5 %

Nenosivi pregradni zidovi cca 2,5 %

Električne instalacije cca 5 %

Grijanje kuće cca od 4 do 12 %

Kanalizacija cca 1 %

Unutarnja građevinska stolarija, vrata cca 3 %

Sanitarije cca 5 %.

2. Građevinske firme - odabir iskusnog nadzornika i izvođača 

Kod klasične gradnje može se dogoditi više pogrešaka nego tijekom montažne gradnje, koja je u većoj mjeri napravljena u proizvodnom pogonu. Tamo su pojedinačni elementi izrađeni tvornički, pod nadzorom, i sastavljeni u zatvorenom okruženju bez ometanja vremenskih utjecaja. U klasičnoj gradnji pogreške se najbolje mogu izbjeći ako angažirate iskusnog nadzornika radova i dobrog pouzdanog izvođača. Jedna od dodatnih zaštitnih mjera za sprječavanje mogućih pogrešaka i rasta troškova uslijed nepredvidivih radova je izvedba po sistemu ključ u ruke, čime sprječavamo izgovore izvođača vezane za pripisivanju grešaka drugim izvođačima.

2.1. Građevinski nadzornik 

Zadaće nadzornika po novom Zakonu o izgradnji su prije svega:

- sudjeluje u iskolčenju objekta i redovito nadgleda izgradnju objekta na gradilištu
- osigurava kvalitetan nadzor kako bi se omogućio završetak objekta u skladu s dozvolama, dokumentacijom i propisima
- usmeno i pismeno upozorava sudionike izgradnje objekta ako utvrdi prekršaje i djela koja su u suprotnosti sa Zakonom o izgradnji
- zaustavlja izgradnju ako se kršenja nastavljaju ili pogreške ne otklone i kršenje prijavljuje prikladnoj inspekciji
- investitora pravodobno upozorava na potrebe za izmjenom ili dopunom dokumentacije za gradnju i usklađuje je s njim i projektantom
- kontrolira upis promjena od strane izvođača tijekom gradnje u dokumentaciju za izvedbu gradnje, što je osnova za dobivanje uporabne dozvole
- pruža informacije i stručnu podršku sudionicima u pripremi propisanih dokumenata
- preuzima potvrde o sukladnosti i prikladnosti građevinskih i drugih proizvoda, materijala i uređaja
- provjerava i svojim potpisom potvrđuje primjerenost dokumentacije za dobivanje uporabne dozvole
- sudjeluje u otklanjanju nedostataka do završetka upravnog postupka
- sudjeluje u provođenju mjerenja, testova i testiranja
- osigurava koordinaciju stručnjaka.

2.2. Izvođač

Zadaće izvođača(građevinske firme) po novom Zakonu o gradnji su prije svega:
- osiguravanje kvalitete izvedbe najmanje na razini koju propisuje Zakon o gradnji
- izvedba gradnje u skladu s građevinskom dozvolom i dokumentacijom za izvedbu gradnje, ugovorom i propisima i pravilima struke
- vođenje građevinskog dnevnika
- preuzimanje iskolčenja na terenu
- pravodobno obavješćivanje nadzornika prije svake važne faze izgradnje
- osiguravanje sigurnosti i zdravlja radnika tijekom izgradnje i sprječavanje preopterećenja okoliša
- uklanjanje građevinskih prepreka i ograničenja pristupa nakon završene izgradnje, čišćenje i odvoženje otpada s gradilišta
- potpisivanje izjava o završetku gradnje i dokaza o pouzdanosti.

3. Vrste građevinskih radova

Građevinski radovi uključuju vrlo širok spektar radova koje trebamo za gradnju ili adaptaciju doma, stana ili pojedinačnih prostorija u stanu, na primjer kupaonice. Spektar uključuje radove na rušenju, zemljane radove, betonske i radove s armiranim betonom, zidarske radove do asfaltiranja i vanjskih radova, popločavanja, uređenja okoliša i pristupnih putova.

3.1. Rušilački radovi

Radovi na rušenju mogu biti jednostavni ili zahtjevni (ovisi o veličini i specifičnostima značajki objekta). U slučaju zamjenske gradnje, kada se objekt ruši u cijelosti, to se obavlja strojno. Kod obnova i adaptacija radovi rušenja se obično obavljaju ručno. Kada se rušenje završi, otpadni materijali se odvoze na prikladno odlagalište, a izvođači radova naručitelju izdaju evidencijski list, odnosno potvrdu o predaji otpada, koja je obvezan prilog dokumentaciji o tehničkom pregledu.

3.2. Zemljani radovi

Zemljani radovi su prva faza izgradnje objekta, zato je važno da su obavljaju stručno i kvalitetno jer je samo u tom slučaju moguć nesmetani nastavak izgradnje. Zemljani radovi uključuju strojna, ručna i kombinirana iskopavanja, gradnju nasipa i pripremu građevinske jame za naknadno postavljanje temelja. Oko objekta se u tom sklopu obično izvodi i drenaža, ugradnja i učvršćivanje šljunčanog tampona te planiranje tla. Po završenoj izgradnji objekta slijedi još i nasipanje objekta, odnosno građevinske jame.
3.3. Stolarski radovi
Ovdje spadaju, osim izrade krovnih konstrukcija, nadstrešnica i građevinskih skela, prije svega radovi na postavljanju oplata za ploče od armiranog betona, zidove, vodoravne i horizontalne vezove, stepenice i druge betonske konstrukcije. Oplate mogu biti jednostrane, dvostrane ili višestrane.
 

3.4. Betonski radovi i radovi s armiranim betonom

To su oni radovi u kojima se kao osnovni građevinski materijal upotrebljava beton. Ako se betonu doda i željezna armatura, naziva se armirani beton. Stručno izvedenom konstrukcijom od betona garantiramo stabilnost i sigurnost objekta, zato su betonski radovi među najvažnijima u gradnji objekta. U betonske radove spada betoniranje temelja, podnih i temeljnih ploča, izrada betonskih vezova i potpornih zidova, njegovanje betona nakon ugradnje, savijanje, polaganje i vezanje armaturnih šipki i mreža itd.

3.5. Zidarski radovi

Ovdje spadaju radovi poput zidanja s opekom, betonskim blokovima, siporeksom, izgradnja potpornih zidova, dimnjaka, zidarska obrada špaleta, ugrađivanje prozora i vrata, izravnavanje zidova i provedba svih vrsta hidroizolacije.

4. Građevinske faze i trajanje gradnje

Nakon što smo sredili projektnu dokumentaciju i dobili građevinsku dozvolu, možemo početi s gradnjom.

4.1. Građevinske faze

U prvoj građevinskoj fazi sređuje se zemljište za izgradnju i postavlja, odnosno uređuje, gradilište. To uključuje i iskolčenje objekta, iskopavanje građevinske jame, drenažu i izgradnju temelja. Prva građevinska faza predstavlja manji dio ulaganja s aspekta troškova, oko 3 % cjelokupne izgradnje. Druga građevinska faza obuhvaća izradu konstrukcije i zidova objekta. Izrađuje se, dakle, nosiva konstrukcija svih katova, zidovi, ploče, stupovi, nosači i mansarda i krovna konstrukcija. U trećoj građevinskoj fazi postavlja se krovni pokrov i izvode svi drugi radovi na krovu (vodoinstalaterski radovi i sl.). Što se tiče troškova, druga i treća faza predstavljaju oko 40 do 45 % cjelokupne investicije izgradnje, pri čemu izrada nosive konstrukcije predstavlja najveći dio troškova. Daleko najveći dio troškova gradnje odlazi na 4. i 5. građevinsku fazu jer one predstavljaju polovinu svih troškova izgradnje. U 4. fazi izrađuju se sve instalacije, ugrađuju vrata i prozori, izrađuje fasada i podovi. U petoj građevinskoj fazi izrađuju se svi završni slojevi. Najveći dio troškova, 10 – 15 % su instalacije (vodovod, grijanje, ventilacija, električna energija).

4.2. Trajanje gradnje

Koliko će radovi trajati, ovisi o nekoliko čimbenika. Ako imamo na raspolaganju više financijskih sredstava, možemo angažirati građevinsku tvrtku koja će preuzeti izgradnju cijelog objekta po sistemu „ključ u ruke”. U ovom slučaju radovi se mogu brzo obaviti, kuća se može dovršiti već za 4 do 5 mjeseci. Međutim, to će biti znatno skuplje nego ako za pojedinačne radove angažiramo pojedinačne izvođače i sami organiziramo izgradnju. U ovom slučaju uobičajeno vrijeme izgradnje je oko jedne godine. Međutim, ako gradimo u fazama, radovi mogu potrajati i nekoliko godina. S obzirom na to da ćemo vjerojatno graditi kuću jednom u životu i živjeti u njoj vrlo dugo, pametno je odvojiti vrijeme, posebno u fazi arhitektonskog planiranja, kada je sve još samo na papiru.