1. Što morate znati prije početka gradnje kuće/dodatka?

Odlučili ste sagraditi kuću. Imate građevinsku parcelu za odgovarajuću namjenu i imate zamisao kakvu biste kuću željeli. Što je sljedeće? Prvi je korak potražiti arhitekta koji će zapisati vaše početne ideje i prikupiti sve potrebne podatke o uvjetima i mogućnostima gradnje, poput geodetske snimke, koja je temelj za nastavak projektiranja. Na geodetskoj snimci bit će vidljivo postojeće stanje, visinske konfiguracije i sva podzemna i nadzemna već izvedena infrastruktura (voda, struja, kanalizacija...).

1.1. Idejni projekt kuće

Na temelju vaših ideja i želja te geodetske snimke i eventualne druge dokumentacije, ovlašteni arhitekt može početi s izradom idejnog projekta kuće i njenog smještaja na parceli. Idejni projekt sastoji se od tlocrta, presjeka, fasade i situacije na građevinskoj parceli. Ako kao investitor želite vidjeti konačni izgled vašeg doma, arhitekt će izraditi i trodimenzionalni prikaz kuće. Projektant ovlašten od strane države osigurat će usklađenost kuće sa svim propisima, a istodobno će uzeti u obzir sve vaše želje. Nakon usklađivanja idejnog projekta, traže se uvjeti za projekt. To su podatci o uputama kojih se treba pridržavati kod priključka na cestu, svih komunalnih priključaka itd. Izdaju ih nadležna tijela, odnosno tijela nadležna za prostorno planiranje, odgovorna za rad i zaštitu infrastrukture, prirodne i kulturne baštine. Ako nadležna tijela na idejni projekt nemaju nikakve primjedbe, mogu izdati pozitivno mišljenje već pri podnošenju zahtjeva za projektne uvjete. 

1.2. Građevinska dokumentacija - DGD

Arhitekt na temelju potvrđenog idejnog projekta izrađuje DGD – građevinsku dokumentaciju. Upravnoj jedinici zatim predajete zahtjev kojem prilažete dva primjerka građevinske dokumentacije, potvrde nadležnih institucija i potvrdu o vlasništvu. Zahtjevu možete priložiti i suglasnost susjeda koji graniče s vašom parcelom i tako skratiti postupak za minimalno mjesec dana. Upravna jedinica mora izdati građevinsku dozvolu u roku od dva mjeseca od datuma podnošenja kompletnog zahtjeva. Istodobno od upravne jedinice možete zatražiti donošenje odluke o procjeni komunalnog doprinosa jer upravna jedinica neće izdati građevinsku dozvolu dok ne dobije uplatu. Nakon dobivanja građevinske dozvole i plaćanja upravne pristojbe, ona je pravomoćna nakon osam dana, ako nema pritužbi. Ako se stranke odriču prava na pritužbu, građevinska dozvola je pravomoćna odmah. 

1.3. Izvedbeni projekt - PZI

Izvedbeni projekt arhitekt obično priprema i usklađuje u razdoblju čekanja građevinske dozvole. Sastavni dijelovi izvedbenog projekta su glavni projekt (arhitektonski projekt) i popratni projekti (projekt statičke čvrstoće i stabilnosti, projekt elektroničkih instalacija, projekt strojnih instalacija). Arhitektonski projekt izrađuje ovlašteni arhitekt, projekt električnih instalacija ovlašteni inženjer elektrotehnike, projekt strojnih instalacija ovlašteni inženjer strojarstva, a svaki projektant je odgovoran za svoj dio projekta. Sastavni dio projekta je i projektantov popis radova, koji se dostavlja različitim izvođačima (u svrhu dobivanja ponuda). Projektnu dokumentaciju za prijavu početka gradnje osim izvedbenog projekta čine i izjave koje proizlaze iz elaborata, npr. građevinska fizika, zvučna izolacija u zgradama i protupožarna sigurnost.

2. Odabir izvođača

2.1. Popis radova

Prije izbora izvođača i početka gradnje treba imati detaljan popis potrebnih radova i materijala, koji za vas može napraviti arhitekt projektant kao dio izvedbenog projekta ili osoba koja se bavi izradom popisa i može biti građevinske struke. Popis mora biti detaljan i precizan jer će i procjena troškova biti točnija. Popis može biti početna točka za prikupljanje ponuda različitih izvođača za usporedbu.  

2.2. Prikupljanje ponuda izvođača i ispravan konačni izbor

Često naručitelj organizira građevinski projekt odabirom izvođača i projektnog biroa za nadzor. Slično je i kod kupnje i gradnje montažne kuće po sistemu  „ključ u ruke”, gdje dobavljač može voditi proces od samog izvida parcele pa sve do njegove finalizacije. Ako namjeravate sami birati glavnog izvođača ili više pojedinačnih izvođača, vrlo je važno da to radite sustavno i po mogućnosti u suradnji s neovisnim građevinskim stručnjakom ili na temelju preporuke odabranog nadzornog inženjera. U praksi se često pokaže loše kada investitor sam traži izvođače pojedinačnih faza i usklađuje njihov rad. Zbog toga se radovi često oduže, dolazi do više komplikacija, češća su odstupanja od prvotnih cijena, a izgradnja može prilično poskupjeti. U tom pogledu bolje rješenje je odabir glavnog izvođača s podizvođačima, čime se odgovornost za usklađivanje radova, poštivanje terminskih planova i troškova prenosi na glavnog izvođača, a investitor sve eventualne probleme rješava na temelju jednog ugovora. Prije svega je za donošenje odluke o izboru izvođača, isto kao i za projektanta i nadzornog inženjera, važno provjeriti njihove reference; dobra iskustva prijatelja i poznanika su također dobrodošla pomoć.

2.3. Građevinski nadzor

Nadzorni inženjer je osoba istih kvalifikacija kao projektant ili izvođač građevinskih djelatnosti. Onaj koji je projektirao objekt može biti nadzorni inženjer, u slučaju da nije ujedno i izvođač. Ako ima potrebne kvalifikacije, nadzorni inženjer može obavljati i investitor. Izvođač ne može biti nadzorni inženjer. Odgovornost nadzornog inženjera je briga o gradnji kako bi bila u skladu s građevinskom dozvolom, briga o kvalitetnoj izvedbi radova i u skladu s građevinskim propisima te specifikacijama pojedinih ugrađenih proizvoda i materijala, instalacija i uređaja. Od izvođača mora dobiti ateste i dokaze o pregledima i mjerenjima. Vodi brigu i o poštivanju, pravilno vodi građevinski dnevnik u koji mora upisati sve promjene i dopune, te vodi brigu o tome da su projektant i naručitelj s njima upoznati. Najčešće je dovoljna prisutnost nadzornog inženjera na gradilištu jednom tjedno, a obvezna je pri betoniranju ili ugrađivanju konstrukcijskih elemenata i drugih nosivih materijala. Nadzorni inženjer svoja opažanja upisuje u građevinski dnevnik, a nakon završetka gradnje potpisuje izvođačevu dokaznicu o pouzdanosti objekta. Naručitelj može ovlastiti nadzornog inženjera i za potvrdu promjene opsega radova i cijena.  

2.4. Ugovor o gradnji

Kod manjih poslova dovoljna je naručiteljeva pisana potvrda ponude (ili predračuna), a kod većih se preporučuje sklapanje ugovora o izvođenju. Sastavni dio ugovora, osim podataka naručitelja i izvođača te podataka o objektu, također su barem okvirni dogovor u vezi s cijenom i količinom (s pozivom na predračun), kao i način obračuna i plaćanja, rok izvođenja, jamstveni rok i zastupnici.  

3. Različite vrste novogradnje (moderne kuće/klasične kuće)

3.1. S obzirom na način gradnje

S obzirom na postupak izvođenja, gradnju dijelimo na klasičnu i montažnu. U Sloveniji još uvijek prevladava klasični način gradnje ciglom, žbukom i betonom. Zidana kuća  simbol je sigurnosti i stabilnosti, dok u montažnu kuću nemamo toliko povjerenja. U južnoj Europi klasična gradnja je najčešća zbog sunca koje preko dana zagrijava zidove koji po noći zagrijavaju unutrašnjost kuće, dok preko dana čuvaju kuću od pregrijavanja. U dijelovima Europe s hladnim podnebljem česta je gradnja od drva, budući da su takvi zidovi dobar izolator i zadržavaju toplinu unutar kuće (od peći, radijatora) U skandinavskim državama klasična gradnja je rijetkost, jer je zid od opeke loš toplinski izolator, a drvena spojena konstrukcija dobro podnosi jak vjetar, opterećenja snijegom i snažne potrese. Na područjima manje nosivosti tla drvo je idealan materijal za gradnju. 

3.1.1. Zidana kuća

Klasična gradnja je gradnja ciglom, žbukom i betonom. Odvija se u fazama, počevši od temelja prema gore. Zidanje nazivamo i mokrom gradnjom, jer građevinska veziva (žbuka) sadrže i vodu, koja mora ishlapjeti, odnosno osušiti se prije početka sljedeće faze. Pozitivna karakteristika gradnje ove vrste je mogućnost privremenog zaustavljanja radova, što nam omogućuje da lakše prilagodimo gradnju vremenskim i financijskim prilikama. Klasičnu gradnju možemo izvoditi sami ili uz pomoć članova obitelji i prijatelja, čime možemo uštedjeti na troškovima gradnje. 

3.1.2. Montažna kuća

Kod montažnog načina gradnje objekt se sastavlja iz tvornički izrađenih elemenata i sklopova koje stručnjaci za ovu vrstu gradnje sastavljaju u cjelinu. Osim izrade temeljne ploče, koja je od betona i mora biti napravljena na lokaciji, svi drugi procesi su suhomontažni. Montažna gradnja je zbog toga povoljnija od klasične, ali i brža. Za razliku od klasične gradnje, radovi se mogu odvijati u svim godišnjim dobima i vremenskim uvjetima jer se većina radova obavlja u proizvodnoj hali. Bolji je i pregled proizvodnog procesa jer se svi elementi izrađuju prema detaljnom projektu. To je garancija precizne montaže i kvalitetne izvedbe. Sama montaža na lokaciji odvija se vrlo brzo i zbog toga je konstrukcija uvijek zaštićena od vremenskih utjecaja. Montažnu kuću možemo sagraditi u roku od dva do šest mjeseci, ovisno o složenosti, veličini i vrsti izvedbe. 

3.2. S obzirom na materijal

3.2.1. Gradnja armiranim betonom

Beton je jedan od prirodnih građevinskih materijala koji odlikuju tvrdoća, trajnost, nezapaljivost i otpornost na vlagu. Beton se sastoji od mješavine agregata, vode, kemijskih dodataka i cementa. Zbog njegovih loših toplinsko-izolacijskih karakteristika i paronepropusnosti, kod gradnje kuće beton se najčešće upotrebljava za izradu ploča između katova, nosive zidove i stupove te podrumske prostorije. Za izradu podrumskih prostorija ili gradnju konstrukcijskih elemenata najprikladnije su betonske cigle, dok šuplje cigle upotrebljavamo prije svega za gradnju ograda i padina. Ukopani podrumi (na mjestima gdje su veće količine zemlje) najčešće se rade od šupljih betonskih cigli, napunjenih malterom i dodatno ojačane armaturom.

3.2.2. Gradnja opekom

Klasična opeka također je jedan od tradicionalnih prirodnih ekoloških materijala jer je napravljena od gline, koja je prirodni, potpuno obnovljiv materijal, a istodobno i povoljan. Stara opeka može se očistiti i ponovno upotrijebiti, recimo za popločavanje poda, ozidavanje kamina ili kao dekorativna obloga stijena i zidova. Prilikom gradnje kuće najčešće se koristimo ciglama od opeke, zalijepljenima klasičnom ili izolacijskom žbukom. Brušene cigle od opeke ugrađuju se na podlogu ljepilom. Odlična paropropusnost opeke omogućuje prirodnu regulaciju vlage u prostorijama i ugodan boravak u prostoriji. Opeka ljeti štiti od pregrijavanja, a zimi zadržava toplinu. Masivna konstrukcija od opeke je sigurna od požara i potresa. Prosječnu kuću za jednu obitelj moguće je sagraditi u roku mjesec dana.

3.2.3. Gradnja porobetonom

Jedan od popularnijih materijala za gradnju je porobeton, odnosno pjenjeni beton koji se sastoji od kvarcnog pijeska, vapna, cementa i vode. Izrada cigli od porobetona odvija se na nižim temperaturama kao i izrada opeke, a moguće ih je reciklirati u potpunosti. Stoga ovaj materijal ima vrlo nizak ugljični otisak. Gradnja ciglama od porobetona je brza i suha, a osigurava i odličnu toplinsku izolaciju, zbog čega dodatna toplinska izolacija fasade zgrade nije potrebna. Fasada se može izraditi samo od vanjske žbuke i završnog sloja. Ljepilo za ovu vrstu cigle je žbuka debljine nekoliko milimetara. Zbog male težine porobetona i izrađenih sustavnih rješenja, gradnja se odvija skoro tri puta brže od gradnje klasičnom opekom. Gradnja ciglama od porobetona prikladna je i za samouke graditelje jer omogućuje jednostavnu izradu kanalica za instalacije, bušenje, sidrenje i instaliranje umetaka. Iako je materijal lagan, otporan je na potrese i požar. 

3.2.4. Gradnja ekspandiranim polistirenom

Kod gradnje pasivnih odnosno niskoenergetskih kuća sve više se primjenjuje sustav gradnje koji se sastoji od dva sloja ekspandiranog polistirena s dodatkom grafitne ploče i betonske jezgre, koji poboljšavaju toplinsku izolaciju.  Isto tako, ovaj sustav gradnje osigurava gradnju bez rizika od stvaranja toplinskih mostova. Sustav je sastavljen od svih komponenti potrebnih za gradnju, od kutnih, preklopnih elemenata, spojeva, izolacije ploče oko oboda… Također je popularan za ovaj sustav jer je precizan i predvidljiv, što omogućuje brzo izvođenje radova. Stambena kuća sagrađena sustavom od ekspandiranog polistirena ne pregrijava se ljeti i toplinski je stabilna. Ušteda na troškovima grijanja je vrlo mala, oko 150 eura godišnje. Elementi sustava nisu komplicirani za ugradnju, jednostavno se slažu jedan na drugi, a zatim na kraju treba postaviti armaturnu mrežu i u otvore uliti beton.  Gradnja se odvija brzo, u prosjeku jedna etaža dnevno i dodatno je potreban jedan dan za zalijevanje betonom. Cijelu kuću možemo izgraditi već u tri tjedna. 

4. Postupak

4.1. Prije početka radova – iskolčenje, osiguranje gradilišta, uvođenje u radove 

Prije prijave početka gradnje moramo obvezno iskolčiti objekt. Kod iskolčenja mora biti prisutan nadzorni inženjer, jer u ovom procesu može doći do temeljnih pogrešaka koje je teško i skupo naknadno ispraviti. Početak gradnje moramo prijaviti upravnoj jedinici minimalno osam dana prije. Zahtjevu za početak gradnje prilažemo i izvedbeni projekt i elaborat iskolčenja. Prije početka izvođenja radova izvođač mora pripremiti zemljište za gradnju. Investitor i nadzorni inženjer uvode izvođača u izvođenje radova te mu dostavljaju svu potrebnu dokumentaciju. Gradilište treba osigurati na odgovarajući način i označiti građevinskom pločom.

4.2. Gradnja

Tijek građevinskih radova ovisi o načinu gradnje. Kod montažne kuće izrađuje se samo temeljna ploča i vanjsko uređenje, dok se u slučaju zidane kuće izrađuju temelji, zidovi, krovne konstrukcije i krovovi (treća faza gradnje). S vanjske strane se izvode svi komunalni priključci (vodovod, struja, kanalizacija, odvod), a u unutrašnjosti se izvode sve elektroinstalacije i strojne instalacije te ostali završni obrtnički radovi. Dužnost izvođača je držati se izvedbenog projekta, a dužnost nadzornog inženjera je upozoravati na eventualne pogreške ili nesukladnosti. Izvedbeni projekt ne smije se mijenjati bez pisanog odobrenja projektanta.  

4.3. Prije useljenja – uporabna dozvola

Nakon završetka gradnje obveza investitora je ishođenje uporabne dozvole za objekt. Od lipnja 2018. godine je to i uvjet za dobivanje kućnog broja zgrade. Stambene kuće najčešće su klasificirane kao jednostavni objekti, te zbog toga možete dobiti uporabnu dozvolu bez tehničkog pregleda. Zahtjev za uporabnu dozvolu potrebno je podnijeti upravnoj jedinici, a prilažu mu se još i pisane izjave projektanta, nadzornog inženjera i izvođača o završetku radova u skladu s građevinskom dozvolom, te o ispunjavanju propisanih osnovnih zahtjeva. Zahtjev je potrebno priložiti projektu izvedenih radova. Ako tijekom gradnje nije došlo do većih izmjena, nije potrebno posebno izrađivati projekt izvedenih radova, već se izmjene mogu samo označiti i ucrtati u izvedbeni projekt.