1. Gradnja „na crno”

1.1. Što je gradnja „na crno”

Gradnja „na crno” nije formalno priznat pojam jer se u zakonu o izgradnji objekata takva gradnja naziva bespravnom gradnjom. Gradnja „na crno” je ona gradnja koja spada u jednu od sljedećih kategorija:

- Ilegalna gradnja: je gradnja pri kojoj se građevinski radovi izvode ili su izvedeni s nevažećom građevinskom dozvolom.
- Neusklađena gradnja: znači da je za građevinske radove izdana građevinska dozvola, ali se gradnja odvija suprotno propisanim uvjetima iz građevinske dozvole. To također znači da se objekt upotrebljava suprotno uvjetima utvrđenim građevinskom dozvolom.
- Opasna gradnja: ova vrsta gradnje znači da objekt, odnosno izgradnja objekta koji je već završen ili se još uvijek gradi ugrožava imovinu, zdravlje i život ljudi, promet, susjedne objekte, odnosno njegov okoliš.

1.2. Kada trebamo građevinsku dozvolu

- za jednostavne objekte: građevinska dozvola NIJE POTREBNA
- za nezahtjevne objekte: treba ishoditi građevinsku dozvolu, ali u pojednostavljenom obliku. Svatko može dobiti dozvolu za jednostavne objekte pod uvjetom da poštuje zakonodavstvo, kao i akte o prostornom uređenju.
- za manje zahtjevne i zahtjevne objekte: treba ishoditi građevinsku dozvolu, koja se izdaje na temelju projekta za ishođenje građevinske dozvole, a takve projekte može izraditi samo odgovorni projektant.

1.3. Kršenje građevinskih propisa

Pri izgradnji objekta trebamo se pridržavati svih građevinskih propisa. Poštivanje propisa osigurava usklađenost objekta s ključnim zahtjevima i stoga takav objekt ne ugrožava zdravlje i imovinu ljudi te ne narušava izgrađeni i prirodni krajolik. Jednostavni i nezahtjevni objekti trebaju biti statički ispravni i sigurni od požara, dok su drugi zahtjevi manje ili više beznačajni. To je i razlog zašto je kriterij za klasifikaciju objekata na nezahtjevne i jednostavne objekte da objekt nije zahtjevan za gradnju i da nije namijenjen za stanovanje, stoga za takve objekte projektiranje i građevinsko-tehnička provjera nije nužna.
Građevinsku dozvolu za rekonstrukciju treba ishoditi i u slučaju intervencije u konstrukciju postojeće zgrade. I u slučaju rekonstrukcije treba poštivati zahtjeve u vezi sigurnosti od požara (kako bi se ograničilo širenje požara u slučaju požara), zahtjeve za uštedu energije i osigurati toplinsku vodljivost odnosno toplinsku vodljivost ovojnice zgrade, u skladu sa zahtjevima Pravilnika o učinkovitom korištenju energije u zgradama i tehničkim smjernicama.

Za kršenje građevinskih propisa propisane su odgovarajuće novčane kazne. Nadležni inspektor poduzet će odgovarajuće mjere jer osim izricanja novčane kazne, inspektor može odmah zatražiti prekid građevinskih radova, a u najgorem slučaju može zatražiti rušenje postojećeg objekta ili objekta u izgradnji. Da biste to izbjegli, morate se obratiti ovlaštenom projektantu s licencijom koji poznaje ograničenja u skladu s prostornim planovima i moći će vas savjetovati te će objekt projektirati tako da bude pravno i formalno ispravan.

2. Legalizacija objekta

2.1. Zašto legalizirati objekt?

Legalizacija bespravne gradnje najčešće se provodi kada želite prodati nekretninu ili ako želite izgraditi dodatne objekte na parceli, koji se odnose na postojeći nelegalizirani objekt ili ako želite rekonstruirati i obnoviti nelegaliziran objekt. Ako je objekt izgrađen „na crno”, a vi u njega počnete građevinski intervenirati, susjedi vas mogu prijaviti jer nemate građevinsku dozvolu za građevinske radove. Legalizacija „crne gradnje” ima prednost da nelegalizirani objekt može ponovno postati legalan, što je ključno, jer svaki legalni objekt automatski vrijedi više od gradnje „na crno”. S legaliziranim objektom možete sklopiti pravne poslove, podnijeti zahtjev za hipotekarni kredit, upisati objekt u katastarski pregled zgrada i zemljišne knjige, čime možete dokazivati vlasništvo. Legalizirani objekt nudi daleko više pravne zaštite od bespravne gradnje, stoga je legalizacija objekta nužna.

2.2. Kada legalizacija objekta nije moguća

Nažalost, postoje i slučajevi kada legalizacija objekta i drugi građevinski zahvati na stanovitoj parceli nisu mogući zbog neusklađenosti s postojećim pravilima za dobivanje građevinske dozvole. Razloga za to je mnogo, ništa manje od ograničenja navedenih u zakonima. Objekt ne ispunjava uvjete za legalizaciju ako je neusklađen s prostornim aktima, ako se gradi na poljoprivrednom (negrađevinskom) zemljištu, ako se radi o gradnji preblizu granice parcele ili ako se radi o bilo kojem drugom nepoštivanju zakona i pravilnika.

2.3. Promjena namjene objekta

Za promjenu namjene objekta trebate pribaviti pravovaljanu građevinsku dozvolu. Iako se ne radi o građevinskim zahvatima u konstrukciju postojećeg objekta ili izgradnji novog objekta, s promjenom namjene objekta može se povećati utjecaj na okoliš. To može izravno utjecati na postupnu degradaciju područja i oštetiti imovinu susjeda.

2.4. Legalizacija gradnje „na crno” na poljoprivrednom zemljištu

Legalizacija gradnje „na crno” koja stoji na poljoprivrednom zemljištu moguća je u istim slučajevima kao i legalizacija objekta na bilo kojem drugom zemljištu ako to nije u suprotnosti s prostornim aktima i općinskim prostornim planovima. Ako je omogućena legalizacija objekta na poljoprivrednom zemljištu, treba zajedno s izradom dokumentacije platiti još i odštetu za promjenu namjene poljoprivrednog zemljišta ili šume.

Ako promjena namjene nije moguća zbog akata, općinskog detaljnog prostornog plana i zakonodavstva, možete podnijeti inicijativu za promjenu uvjeta u općini. Međutim, moramo vas upozoriti da je takav proces iznimno dugotrajan i često neuspješan. U takvim slučajevima najbolje je izravno kontaktirati općinu.

Novi zakon o gradnji dopušta mogućnost legalizacije objekta na poljoprivrednom zemljištu ako je objekt izgrađen na zemljištu s bonitetnom ocjenom od 40 ili manje. Ocjena se utvrđuje na temelju podataka o katastarskoj kulturi i klase parcele prije izgradnje te uzimajući u obzir prijevodne tablice katastarskih okruga. Osim povoljne bonitetne ocjene, trebamo i provjeru lokacije na temelju koje općina može odobriti legalizaciju gradnje „na crno”. Ovaj proces je dugotrajan i obično traje nekoliko mjeseci.

3. Postupak: kako se odvija legalizacija bespravne gradnje?

Legalizacija gradnje „na crno” je dugotrajan postupak koji se odvija u više faza i koji se ne može dogoditi preko noći. Legalizacija objekta sastoji se od nekoliko faza:

1. Prvo treba pribaviti točne podatke o lokaciji od općine. Na temelju tih podataka možemo iščitati prostorne akte, zakone i zahtjeve prostornih planova koji se odnose na parcelu, odnosno na lokaciju na kojoj želimo legalizirati objekt.
2. Zatim treba kontaktirati projektanta. Projektant će pregledati podatke o lokaciji i dati svoje mišljenje je li u skladu s zahtijevanim ograničenjima legalizacija objekta uopće moguća. Ako je moguća, od njega naručujemo projektnu dokumentaciju koju će pripremiti u skladu sa zahtjevima lokacijske informacije.
3. U procesu pripreme dokumentacije za PGD treba ishoditi uvjete i suglasnosti.
4. Nakon prikupljene dokumentacije podnosi se zahtjev za izdavanje građevinske dozvole upravnoj jedinici.
5. Nakon odobrene i ishođene građevinske dozvole, radovi mogu početi.

4. Tko legalizira objekt?

Legalizaciju objekta najbolje je prepustiti stručnjacima. To su često iskusni arhitektonski ili građevinski projektanti i pravnici. U načelu, odvjetnik će vam moći dati bolje savjete o pravno-formalnoj pozadini legalizacije, a također će bolje tumačiti zakone, ali neće vam moći ponuditi projektantski odgovor kako nešto izgraditi na vašoj lokaciji. Odvjetnici su stoga poželjni u vrlo zahtjevnim i složenim postupcima legalizacije, gdje je potrebno detaljno poznavanje zakonodavstva, inače je sasvim dovoljan savjet iskusnog projektanta.

5. Koliko košta legalizacija objekta?

Legalizacija objekta košta otprilike koliko i priprema dokumentacije za dobivanje građevinske dozvole. Cijene ovise o projektnim biroima, ali se u načelu kreću u prosjeku između 2500 i 5000 eura. No treba imati na umu da se toj cijeni ponekad mora dodati i novčana kazna koja se plaća pri podnošenju zahtjeva za građevinsku dozvolu za nelegalni postojeći objekt.