Građevinska dokumentacija - što trebamo znati?

1. Građevinska dokumentacija

Građevinska dokumentacija se općenito dijeli na projektnu dokumentaciju i tehničku dokumentaciju. Projektna dokumentacija sadrži sve opće podatke za ishođenje suglasnosti, dozvola i za početak gradnje, dok tehnička dokumentacija obuhvaća sve podatke i stanje nakon završetka izgradnje. I projektna i tehnička dokumentacija neraskidivo su povezane s procesom izgradnje objekta. Pravilnik o projektnoj i tehničkoj dokumentaciji detaljno određuje sadržaj, vrstu i način izrade planova koji čine građevinsku i tehničku dokumentaciju.

Detaljnu građevinsku dokumentaciju čine lokacijska informacija, suglasnost, projektna dokumentacija, građevinska dozvola, promjena namjene i uporabna dozvola.

2. Lokacijska informacija

Lokacijsku informaciju izdaje općina nadležna za područje na kojem se nalazi građevinsko zemljište. Lokacijska informacija izdaje se sukladno propisima o upravnom postupku i uz plaćanje upravne pristojbe. Općenito, lokacijska informacija nam je potrebna za izgradnju objekta odnosno izvođenje radova na zemljištu ili objektu, za svrhe prometa i određivanja građevinske parcele uz postojeći objekt. Lokacijska informacija je dio projekta za ishođenje građevinske dozvole.

3. Dobivanje suglasnosti

Suglasnost za građenje dobiva se od nadležnog davatelja suglasnosti, koji potvrđuje da je projektna dokumentacija napravljena u skladu s uvjetima. Svaki projektant odnosno investitor je prije projektiranja dužan pozvati sve potrebne i nadležne suglasnike da odrede svoje projektne uvjete. Cjelovitom zahtjevu treba priložiti i idejno rješenje. Pri izradi projektne dokumentacije projektant mora pisanim dokumentom pozvati sve sudionike da prilože svoju suglasnost.

3.1. Dobivanje suglasnosti od susjeda

U nekim slučajevima morate dobiti suglasnost od svojih susjeda. Jedan od najočitijih primjera je gradnja kuće mnogo bliže granici parcele nego što je to dopušteno projektnim uvjetima ili kako je određeno lokacijskom informacijom. Ako želite graditi kuću bliže granici parcele, morate dobiti pismenu suglasnost susjeda čijoj se parceli približavate gradnjom, da je on suglasan i da je o tome obaviješten.

3.2. Ishođenje suglasnosti Uprave za zaštitu kulturne baštine

Ako se radi o objektu pod zaštitom spomenika, morat ćete dobiti suglasnost Uprave za zaštitu kulturne baštine, koja je nadležna za zaštitu kulturne baštine i obnovu objekata u skladu sa smjernicama. Strogost pravila odnosno smjernica prema kojima morate obnoviti objekt ovisi o stupnju zaštite objekta. U nekim slučajevima gabariti objekta moraju ostati isti, što znači da se objekt ne smije nadzidavati niti dograđivati, u drugim slučajevima mora ostati ista i fasada koju treba renovacijom vratiti u prvobitno stanje. U najstrože zaštićene objekte se uopće ne može intervenirati, pa se mogu obnoviti samo tako da se sačuvaju ili vrate u prvobitno stanje.

Ako je objekt ili dio objekta djelomično srušen, a ne posjedujemo originalne dokumente na temelju kojih bismo mogli zaključiti o izvornom izgledu objekta, onda se moramo dogovoriti sa Zavodom kako ćemo obnoviti ili rekonstruirati taj dio objekta, tako da on bude u skladu s cjelinom.

3.3. Ishođenje ekoloških suglasnosti

Ekološke suglasnosti često zadaju glavobolje tražiteljima građevinske dozvole. Ako se naš objekt nalazi u zaštićenom području ili području zaštićene prirode, morat ćemo se pridržavati uputa nadležne organizacije za zaštitu i očuvanje okoliša. Često se događa da se objekt može graditi samo na ograničenom dijelu parcele jer se u blizini nalazi tekuća ili podzemna voda, koja bi izgradnjom objekta mogla biti ugrožena. Može se dogoditi i da dio parcele spada pod određenu posebnu oznaku, gdje je zabranjena svaka gradnja. Ako cijela parcela bude pod takvom oznakom, nećemo moći graditi na njoj.

4. Projektna dokumentacija

4.1. Što je projektna dokumentacija?

Projektna dokumentacija obuhvaća više vrsta različitih projekata, pri čemu svaki projekt ima svoju svrhu. Svi dolje navedeni projekti spadaju u obvezni dio projektne dokumentacije. Projektna dokumentacija obuhvaća idejno rješenje, idejni projekt, dokumentaciju za ishođenje građevinske dozvole, projekt za natječaj, izvedbeni projekt i projekt za izvođenje radova. Svaki od navedenih projekata sastoji se od glavne mape i mape s planovima. Glavna mapa projekata uvijek je označena brojem 0. Sadrži pojedinačne planove, elaborate i drugu tehničku dokumentaciju. Format glavne mape je propisan i mora odgovarati veličini papira A4.

Planovi veći od A4 (obično većina) moraju se pravilno sklopiti na spomenutu veličinu papira. Naslovnica glavne mape projekta sadrži podatke o sadržaju cijele mape, vrsti projekta, broju projekta, te vrstu gradnje objekta.

4.2. Građevinska dozvola

Ishođenje pravomoćne građevinske dozvole temelj je za svaku gradnju, rekonstrukciju objekta ili zamjensku gradnju. Na temelju građevinske dozvole možemo započeti radove. Građevinskom dozvolom smatra se rješenje kojim nadležno tijelo uprave odobrava građenje i propisuje konkretne uvjete koji se moraju poštivati tijekom građenja. Postoje određene iznimke, kao što su jednostavni objekti, za koje prije gradnje ne treba ishoditi građevinsku dozvolu, ali samo ako je takva gradnja u skladu s provedbenim prostornim aktom, te su odmaci, veličina i način građenja u skladu sa zakonom i propisima.

4.3. Promjena namjene

Promjena namjene odnosi se na izvođenje svih radova koji ne predstavljaju gradnju kojom se mijenja vanjski izgled i veličina objekta. Promjena namjene je takva vrsta promjene namjene korištenja objekta koja podrazumijeva posljedično povećanje utjecaja objekta na okoliš. Svi radovi koji se odnose na promjenu namjene mogu se započeti bez građevinske dozvole, ali samo pod uvjetom da investitor ishodi lokacijsku informaciju u kojoj stoji da je promjena namjene u skladu s prostornim aktom.

4.4. Uporabna dozvola

Ishođena odgovarajuća uporabna dozvola smatra se temeljem odnosno uvjetom za početak uporabe objekta. Uporabnu dozvolu izdaje tijelo nadležno za poslove građenja nakon tehničkog pregleda objekta. Ako je na temelju dokaza o pouzdanosti objekta evidentno da se objekt neće moći upotrebljavati i održavati sukladno propisima, uporabna dozvola se ne može izdati. Uporabna dozvola sastoji se od glavne mape s dokazima o pouzdanosti objekta, glavne mape projekta izvedenih radova i geodetskog plana novog stanja zemljišta.