Kako izabrati plac za kuću?

U potrazi ste za placem na kojem biste izgradili obiteljsku kuću? Većina ljudi prvo gleda lokaciju - je li riječ o mirnom dijelu grada, udaljenost od centra, postoji li dobra prometna povezanost. Zatim se provjerava blizina škole/vrtića, trgovina, stanica javnog prijevoza, industrijskih centara, kao i to je li ulica osvijetljena ili asfaltirana. Provjerava se i stopa kriminala, što je prirodno - svi želimo susjedstvo u kojem se osjećamo sigurno.

Plac na prvi pogled može djelovati idealno - mirna ulica, povoljna cijena i dovoljno prostora za željeno uređenje dvorišta. Međutim, iako su cijena i lokacija dva glavna kriterija pri izboru placa, uvijek gledajte „širu sliku“. Postoje i drugi faktori koje mnogi kupci zaborave provjeriti, a koji kasnije mogu donijeti dodatne troškove ili komplikacije. Postoje tehnički i pravni detalji koje, ako propustite u startu, kasnije nema povratka.

Izbor placa može značajno utjecati i na cijenu same gradnje, buduću udobnost ili čak mogućnost da uopće dobijete građevinsku dozvolu.

U nastavku otkrivamo najvažnije faktore koje trebate uzeti u obzir kada kupujete plac.

1. Sve zakonski mora biti „čisto“!

Prva stanica mora biti katastar i općinska uprava. Možda vam prodavatelj djeluje kao najpoštenija osoba na svijetu, ali se u „svijetu“ nekretnina vjeruje samo dokumentaciji. Osnovni dokument koji morate zatražiti je Lokacijska informacija. Pitate se zašto je ovaj dokument važan? Zato što vam on precizno govori što na tom placu smijete graditi. Možda vi želite izgraditi višekatnicu, a urbanistički plan dopušta samo prizemni objekt.

Urbanistički plan otkriva i budući razvoj naselja. Možda kroz vašu parcelu, koliko god danas djeluje mirno i okružena prirodom, treba proći magistralna cesta ili javna infrastruktura za deset godina. Bez ovog papira kupujete „mačka u vreći“.

Provjerite je li na tom zemljištu uopće dopuštena gradnja kuće i pod kojim uvjetima!

Mnogi kupci pretpostavljaju da je svaki plac namijenjen gradnji, ali to nije uvijek slučaj.

Tu su i indeksi zauzetosti parcele i indeksi izgrađenosti parcele. Indeks zauzetosti vam govori koliki postotak placa smije biti pod objektom. Ako je plac mali, a indeks zauzetosti nizak, vaša kuća mora biti mnogo manja nego što ste zamislili. Također, provjerite je li plac uknjižen 1/1, postoje li određeni sudski sporovi. Često se događa da plac ima suvlasnike, o kojima niste informirani dok se ne pokrene postupak.

Ne zaboravite na širinu fronte prema ulici. Postoje minimalni tehnički uvjeti koje plac mora ispuniti kako biste uopće dobili građevinsku dozvolu. Ako je plac previše uzak ili nepravilnog oblika, arhitekt će imati ograničenja u projektiranju, a vi ćete izgubiti dragocjene kvadrate kako biste ispoštovali dopuštenu udaljenost od susjednih parcela.

Važno je provjeriti i regulacijske linije, odnosno minimalnu udaljenost objekta od ulice ili susjednih parcela. To izravno utječe na dopuštenu veličinu objekta.

I zapamtite: bolje je izgubiti mjesec-dva na provjeru nego godine na sudovima ili čekanje dozvole za gradnju koja nikada neće stići. Možda vam se pravna provjera čini napornom, zahtijeva dosta vremena i angažiranje odvjetnika, ali to je najpametnija investicija zbog koje nećete požaliti.

Stoga, greška #1 je kupnja placa bez prethodnog uvida u lokacijske uvjete. Tek kasnije kupci shvate da ne mogu izgraditi kuću kakvu su planirali ili da je dopuštena površina objekta znatno manja nego što su očekivali.

Najbolje je da se oko administrativnih koraka konzultirate s arhitektom. Tražite arhitekte kojima biste povjerili projektiranje i građevinsku dokumentaciju? Pošaljite upit odgovarajućim i ocijenjenim arhitektima u vašoj okolini - besplatno i bez obveza!

2. Problemi oko priključaka

Plac može imati odličnu lokaciju i veliku površinu, ali bez potrebne infrastrukture njegova vrijednost i funkcionalnost rapidno opadaju. Zato je jedan od najvažnijih kriterija prilikom kupnje placa postojanje komunalne infrastrukture i mogućnost priključka.

Najprije treba provjeriti je li moguć: priključak za struju, vodovodnu mrežu, kanalizaciju, plin, internet i telekomunikacije.

Ako je infrastruktura već „provedena“ u ulici, priključivanje je relativno jednostavno. Međutim, ako se mreža nalazi na većoj udaljenosti od parcele, troškovi priključka mogu biti izuzetno visoki. Primjerice, dovođenje električne energije do udaljene parcele može stajati i nekoliko tisuća eura, jer podrazumijeva postavljanje stupova, kablova i druge opreme. Slična je situacija i s vodovodom i kanalizacijom. Ako ne postoji kanalizacijska mreža, morat ćete planirati septičku jamu ili biološki pročistač, što predstavlja dodatni trošak i obvezu održavanja. Kanalizacija u tom slučaju utječe i na organizaciju placa. Septička jama mora biti na takvoj poziciji da se osigura pristup kamionu za pražnjenje, a opet dovoljno udaljena od bunara ili temelja kuće.

Plac koji je jeftin jer nema priključke često na kraju košta mnogo više nego parcela s već postojećom infrastrukturom.

Preporuka je da se prije kupnje placa raspitate kod nadležnih komunalnih službi o mogućnostima i cijenama priključaka. U dosta slučajeva infrastruktura se uzima „zdravo za gotovo“.

Još jedan faktor koji ne smijete „izgubiti iz vida“ je pristup parceli. Plac mora imati dobar prilaz, najbolje asfaltiran ili barem uređen put bez rupa. Bez toga možete imati problem tijekom gradnje, jer kamioni i građevinski strojevi neće moći prići parceli. Ako put nije asfaltiran, razmislite kakav će biti pristup u jesen kada krenu kiše.

3. Konfiguracija terena i kvaliteta zemljišta - što je ispod trave?

Možda vam se čini da je plac na padini s prekrasnim pogledom savršen, ali budite spremni da taj pogled i platite. Nagib terena itekako utječe na cijenu izgradnje i iskopa zemlje. Ravan plac je najlakši za rad i pristup mehanizaciji. Kod kosih terena morat ćete raditi potporne zidove, drenažu i temeljenje, odnosno dublje temelje, što može poskupjeti sivu fazu gradnje i do 20-30 %. S druge strane, ni placevi s visokim nivoom podzemnih voda nisu bezazleni.

Struktura tla nije nešto što se vidi „golim“ okom, a značajno utječe na cijenu gradnje i stabilnost objekta. Prije kupnje, ili barem prije projekta, idealno je napraviti geomehaničko ispitivanje tla, odnosno geomehanički elaborat. Ovaj dokument izrađuju geodeti, koji ispituju vrstu tla, razinu podzemnih voda, čvrstoću i fizikalno-mehanička svojstva, procjenu rizika od klizišta te daju preporuke za vrstu, dubinu i dimenzije temelja i slično. Izrada geomehaničkog elaborata traje od nekoliko dana do dva tjedna. Cijena geomehaničkog elaborata kreće se od 400 EUR pa naviše.

Tražite stručnjaka kojem biste povjerili izradu geomehaničkog elaborata? Pošaljite upit odgovarajućim i ocijenjenim geodetima u vašoj okolini - besplatno i bez obveza!

Ako kupite plac na kojem je tlo nestabilno, troškovi dubokog temeljenja mogu biti toliki da ste za taj novac mogli kupiti još jedan plac.

4. Mikroklima i „ruža vjetrova“!

Svaki dio naselja ima svoju specifičnu mikroklimu koja može odstupati od opće vremenske prognoze za taj grad. Možda vam se čini nebitnim, ali pozicija placa u odnosu na okolna brda, visoke zgrade ili šume izravno utječe na vaše buduće račune za grijanje i na to koliko će vam biti ugodno na terasi.

Sigurno vam je već poznat pojam ruža vjetrova. Ako se plac nalazi na udaru vjetrova, a nije zaštićen prirodnim barijerama, vaša kuća bit će pod stalnim utjecajem hladnog zraka. To ne znači samo veće račune za grijanje, već i da ćete terasu moći koristiti u znatno manjoj mjeri.

Drugi faktor je osunčanost. Primjerice, plac koji je potpuno „otvoren“ prema jugozapadu bez ijednog stabla može se pregrijavati tijekom ljeta.

5. Veličina placa

Dimenzije placa ne utječu samo na to koliko prostora imate za kuću i dvorište. Veličina placa utječe i na buduću vrijednost nekretnine. Veće parcele ponekad omogućuju: proširenje kuće (dogradnju), izgradnju pomoćnih objekata, bazena, podjelu parcele na više manjih placeva. Međutim, važno je provjeriti dopušta li lokalni urbanistički plan parcelaciju zemljišta ili dodatnu izgradnju.

Što se tiče mogućnosti parcelacije - ako je plac dovoljno velik, on predstavlja investicijski kapital. Možda ćete jednog dana poželjeti u stražnjem dijelu dvorišta izgraditi manju kuću ili nešto drugo. Ako plac ispunjava uvjete za minimalnu površinu nove građevinske parcele u toj zoni, on se teoretski može podijeliti, što je odlična „polica osiguranja“ za budućnost.

Razmislite: gdje ćete parkirati dva automobila? Planirate li ljetnu kuhinju, zidani roštilj ili radionicu? Ako plac nema dovoljnu dubinu i širinu, svaki pomoćni objekt će „pojesti“ vaše dvorište i pretvoriti ga u betonsku površinu bez trunke zelenila. Ako kupite plac minimalne kvadrature koja jedva pokriva osnovu kuće, unaprijed ste odustali od svih ovih stvari koje značajno podižu kvalitetu stanovanja i vrijednost nekretnine.

Stručnjaci uvijek savjetuju da razmišljate dugoročno. Čak i ako inicijalno planirate prizemnu obiteljsku kuću, u budućnosti možda poželite bazen ili garažu - tako povećavate vrijednost nekretnine. Ono što vam je dovoljno danas, za 10 godina može vam biti tijesno. Plac s potencijalom je onaj koji vam nudi opcije, a ne onaj koji vas ograničava i tjera na kompromise već od prvog dana.

Kupnja placa često djeluje kao jednostavan korak - pronaći zemljište na dobroj lokaciji, odgovarajuće veličine po prihvatljivoj cijeni. Sada, kada smo prošli svih 5 ključnih faktora za odabir placa, jasno vam je da je kupnja zemljišta mnogo više od toga. Urbanistički plan, infrastruktura i konfiguracija terena samo su neki od faktora koji mogu odlučiti je li određeni komad zemlje dobra investicija ili potencijalni izvor problema.

Zato je najbolje da prije konačne odluke provjerite sve potrebne informacije i konzultirate arhitekte, geodete i druge građevinske stručnjake.

Jer jednom kada kupite plac, dalje nema popravka.