1. Nadzorni inženjer – što sve trebate znati

Izgradnja kuće vjerojatno je jedan od najzahtjevnijih projekata kojih ćete se prihvatiti u životu. Zbog složenosti pothvata i vrlo dugog procesa, radovi na izgradnji su često praćeni brojnim komplikacijama koje treba riješiti brzo i učinkovito, na licu mjesta. U takvim okolnostima uvijek treba imati na umu da je kvaliteta najvažnija jer se radi o dugoročnom ulaganju i činjenici da se zbog nekvalitetnog i nestručnog rada mnoge negativne posljedice mogu pojaviti mnogo vremena nakon završetka svih radova. Stoga je vrlo važno da se cjelokupnim procesom gradnje profesionalno upravlja od samog početka do završetka radova. Potpunu kontrolu nad procesom gradnje imat ćete samo ako angažirate iskusnog nadzornog inženjera, koji će nadgledati gradnju i brinuti se o svim aspektima radova. Sposoban i iskusan nadzorni inženjer djelovat će preventivno i upozoriti na moguće probleme i prije nego što se oni pojave.

1.1. Što je točno građevinski nadzor?

Građevinski nadzor je profesionalna ili stručna kontrola na gradilištu koju provodi kvalificirani nadzorni inženjer, osiguravajući da gradnja teče nesmetano i ispravno. On je prije svega odgovoran za izvođenje radova sukladno projektnoj dokumentaciji, provjeru kvalitete izvedenih radova i osiguranje poštivanja ugovorenih rokova i obveza, kao i procijenjenih troškova izgradnje objekta. Budući da je građevinska dozvola izdana prema dostavljenim i odobrenim planovima, gradnja mora biti u skladu sa svim definiranim parametrima u cjelokupnoj dokumentaciji koja se podnosi za dobivanje građevinske dozvole. Osim kvalitete izvedenih radova, nadzornik provjerava i kvalitetu ugrađenih dijelova, elemenata, materijala, instalacijskih vodova (struja, vodovod, kanalizacija, grijanje i hlađenje), ali i tehnologiju u kući. Također je odgovoran za koordinaciju – dinamiku i rokove pojedinih radova te njihovu sinkronizaciju, vodeći računa da se svi projektanti i izvođači pridržavaju unaprijed dogovorenih normi i obveza. Samo ako savjestan i pošten čovjek upravlja svime što se događa na gradilištu od prvog do posljednjeg dana, gradnja može teći učinkovito i po planu.

1.2. Zašto je pri gradnji nužan nadzorni inženjer?

Svaki objekt je sastavni dio jednog šireg okoliša, pa je odgovornost prilikom gradnje veća budući da se objekt mora pravilno integrirati u svoj okoliš, u kojem ostaje desetljećima. Kontrolom gradnje osiguravate usklađenost objekta s općinskim prostornim planom i svim ograničenjima. Nadzor gradnje stoga osigurava da se objekt gradi u skladu sa svim prostornim aktima i planovima mjesne zajednice i da se prije svega gradi u skladu s planovima koje su izradili projektanti koje ste angažirali. Kontrolom gradnje osiguravate kvalitetnu ugradnju svih materijala, uređaja, ali poštivanje svih utvrđenih rokova isporuke, učinkovito upravljanje i kontrolu troškova, čime možete uštedjeti više od 10 % svoje investicije. Dobar nadzornik će znati spriječiti, ali i otkriti sve one pogreške koje bi inače mnogi izvođači pokušali sakriti. Stoga vam savjetujemo da se za nadzor opredijelite odmah nakon dobivanja građevinske dozvole kako biste osigurali kontrolu od početka do kraja gradnje. Samo uz profesionalno rukovođenje svim fazama izgradnje osigurat ćete kvalitetu, funkcionalnost i željeni estetski izgled objekta, što će sve omogućiti maksimalni komfor i uživanje u vašem novom prostoru.

1.3. Tko može biti nadzorni inženjer?

Zakonom o poslovima i djelatnostima prostornog uređenja i gradnje je za obavljanje poslova stručnog nadzora propisano da poslove stručnog nadzora gradnje u svojstvu odgovorne osobe (nadzornog inženjera) može obavljati ovlašteni arhitekt ili ovlašteni inženjer u ime investitora. Svaki profesionalni nadzornik gradnje treba imati potvrdu odnosno rješenje o upisu u registar ovlaštenih arhitekata/inženjera. Poslove projektiranja i/ili stručnog nadzora građenja može obavljati samo ovlašteni arhitekt/ovlašteni inženjer u pravnoj osobi, u uredu za samostalno obavljanje poslova, u zajedničkom uredu. Pravna osoba može obavljati djelatnost projektiranja i/ili stručnog nadzora građenja ako je registrirana za obavljanje djelatnosti projektiranja i/ili stručnog nadzora građenja, ima zaposlenog ovlaštenog arhitekta ili ovlaštenog inženjera. Više o ovoj temi možete pronaći u Pravilniku o provedbi stručnog nadzora građenja, koje je donijelo Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i imovine.

Za manje građevinske pothvate dovoljan je jedan nadzorni inženjer, ali ako se radi o radovima većeg opsega, stručni nadzor može provoditi i više nadzornih inženjera odgovarajuće struke, ali investitor ili osoba koju on odredi mora ugovorom odrediti glavnog nadzornog inženjera. Također trebate imati na umu da nadzornik građenja nije projektant, nije izvođač radova, niti inženjer gradilišta. Pa samim time NE sudjeluje u procesu izgradnje ili projektiranja objekta nad kojim vrši nadzor, dakle nema nikakve veze s projektiranjem kuće ili procesom njezine izgradnje, niti, s druge strane, ima poslovne veze s izvođačima koji izvode radove.

1.4. Nadzorni inženjer može biti i sam investitor     

Teoretski, nadzorni inženjer može biti investitor, ali samo ako ispunjava sve propisane uvjete, što se u praksi ne događa često jer samo mali broj investitora ispunjava te uvjete, a najčešće nemaju dovoljno iskustva. Naravno, nipošto ne preporučujemo nadzornog inženjera samo na papiru.

1.5. Nadzorni inženjer ne smije biti arhitekt niti izvođač radova

Budući da nadzorni inženjer ni na koji način ne smije biti uključen u proces planiranja ili projektiranja kuće ili njezine izgradnje, tu ulogu ne smije preuzeti arhitekt koji je projektirao kuću. Također, nadzorni inženjer ne može biti jedan od izvođača radova, budući da je zakonom propisano da izvođač ne smije biti uključen u provođenje stručnog nadzora gradnje iste građevine, kao i da nadzorni inženjer ne smije biti zaposlenik osobe koja je izvođač na istoj građevini jer se na taj način jamči njegova nepristranost i provođenje nadzora u interesu investitora. U protivnom, bi bilo nemoguće osigurati objektivnu ocjenu ili kvalitetu procesa gradnje, budući da izvođač ne bi bio dovoljno kritičan prema vlastitom radu ili bi bio prekritičan prema drugima, niti bi smatrao svojom obvezom naknadno popraviti sve nedostatke bez naknade troškova.

1.6. Je li nadzor gradnje nužan?

Stručni nadzor je obvezan za sve građevine za koje se izdaje građevinska i/ili uporabna dozvola. Ovdje je važno naglasiti da je novim Zakonom o gradnji predviđena mogućnost da se neka građevina gradi samo na temelju izrađenog glavnog projekta (bez izdavanja građevinske dozvole), ali da podliježe izdavanju uporabne dozvole. Nadalje, kako su građevine novim Zakonom o gradnji podijeljene na pet skupina po složenosti (pri čemu su građevine 1. skupine najsloženije), propisano je da se za građevine 4. i 5. skupine obvezno provodi stručni nadzor samo u pogledu mehaničke otpornosti i stabilnosti.

Također po Zakonu o gradnji angažiranje nadzornog inženjera za gradnju je obvezno, budući da se bez završnog izvješća, koje sastavlja nadzorni inženjer ne može dobiti uporabna dozvola, a bez uporabne dozvole ne može se kuća upisati u katastar i gruntovnicu.

2. Dobar nadzor i nadzorni inženjer

Unutar zadaća nadzornog inženjera su Zakonom o gradnji uređene samo one koje imaju utjecaj na ispunjenje javnog interesa, poput kontrole gradi li se građevina u skladu s glavnim projektom i propisima. Sve ostale aktivnosti koje nadzorni inženjer poduzima na gradilištu proizlaze iz njegovih ugovornih obveza s investitorom, pri čemu investitor treba voditi brigu o tome da ispunjavanjem ugovornih obveza ne budu dovedene u pitanje propisane obaveze. No dobar nadzorni inženjer će ponuditi niz usluga, među kojima se obveznima smatraju sljedeće.

2.1. Pomoć pri izboru izvođača radova

Nadzorni inženjer je dužan utvrditi ispunjava li izvođač uvjete propisane posebnim zakonom, odnosno ima li izvođač suglasnost Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja koja odgovara građevini koja se gradi, zatim imaju li inženjer gradilišta i voditelji pojedinih radova odgovarajuću struku i stručnu spremu, je li iskolčenje obavila osoba ovlaštena za tu vrstu posla i sl.

Međutim, pomoć nadzornog inženjera vam itekako može dobro doći pri izboru izvođača prije početka radova. Pod pretpostavkom da nadzorni inženjer nema i ne bi trebao imati skrivene financijske interese ili pristrane veze s konkretnim izvođačima, moći će vam vrlo brzo na temelju iskustva savjetovati koji je po zadanim parametrima najbolji u svojoj kategoriji. Možete ga uključiti u razmatranje svih ponuda koje ste dobili za kupnju materijala ili pružanje usluga. Pomoći će vam da isključite neopravdano visoke ili sumnjivo niske cijene. Također vam može pomoći pri utvrđivanju količine materijala koje stvarno trebate, što vam može donijeti prilično veliku uštedu.

2.2. Nadzor gradilišta

Nadzorni inženjer dužan je bez odgode upoznati investitora sa svim nedostacima koje je primijetio na glavnom projektu, ali i tijekom građenja. Samim time podrazumijeva se da će nadzornik nadgledati napredak gradilišta budući da, u skladu s propisima, ugradnju građevnog proizvoda, odnosno nastavak radova mora odobriti nadzorni inženjer nakon što provjeri je li priprema za neki rad napravljena u skladu s projektom, propisima ili pravilima struke.

Nadzorni inženjer će kontrolirati kvalitetu gradnje i materijala i stalno provjeravati sukladnost s dokumentacijom koja je podnesena za potrebe ishođenja građevinske dozvole (DGD). Osim kontrole kvalitete konstrukcije, materijala i strukturnih detalja, provjerit će usklađenost instalacija i tražene parametre i kvalitetu ugrađenih uređaja i opreme (za grijanje, ventilaciju, hlađenje). Ako na gradilištu postoji bilo kakva dvojba ili problem, nadzorni inženjer je prva osoba na gradilištu koja može sa svojim vještinama, znanjem i iskustvom pomoći da se oni riješe.

2.3. Učinkovita kontrola proračuna

Već smo spomenuli da vam samo stručan i savjestan nadzorni inženjer svojom stručnom ocjenom, nadzorom i ophođenjem na gradilištu može uštedjeti prilično veliku svotu novca, budući da je uključen u poslove koji imaju najveći udio u raspoloživom proračunu, počevši od pribavljanja, pregleda i analize ponuda izvođača, nabave materijala i načina ugradnje. Pažljivom analizom cijena i referenci svih ponuditelja usluga, kvalitete i optimalne količine ugradbenih materijala možete postići velike uštede, primjerice u izgradnji temelja, količini potrebne armature u betonu i još mnogo toga.

2.4. Nadzorni inženjer koordinira izvođače radova

Na kraju, ali ne i najmanje važno, koordinacija svih izvođača na gradilištu i organizacija procesa realizacije također je zadaća nadzornika. Ona/on će pripremati planove, raspored i rokove, pozivati i podsjećati one koji kasne, upravljati troškovima, potrošnjom materijala, usklađivati izvođenje različitih poslova koji se izvode istodobno i još mnogo toga.

3. Nadzorni inženjer – kako ga odabrati

3.1. Koliko iskustva treba imati nadzorni inženjer?

Iskusan nadzorni inženjer moći će puno brže reagirati i doći do rješenja u slučaju bilo kakvih dvojbi ili problema. Također će na temelju svog iskustva moći u većini slučajeva spriječiti krizne situacije. Stoga je iskustvo važan čimbenik u analizi pružatelja ove vrste usluga. Preporučujemo da odluku temeljite manje na cijeni, a više na referencama. Kada analizirate reference, usredotočite se na pronalaženje onih nadzornih inženjera koji su već nadzirali objekte poput vašega. Izvrsno je ako nadzornik ima iskustva s većim objektima, a ne samo sa stambenima, jer se vjerojatno susreo s više različitih slučajeva i problema nego da je nadzirao samo radove na manjim objektima. Ali ako gradite obiteljsku kuću, važno je da je također nadzirao gradnju obiteljskih kuća, jer se one po mnogočemu razlikuju od većih objekata. Iskusnog stručnjaka prepoznat ćete po tome što se može pohvaliti brojnim projektima, a istodobno i preporukama za uspješno provedene projekte, od malih do velikih, a da je prije svega spreman pružiti pismenu preporuku ili izravni kontakt poslodavca odnosno investitora tih projekata.

3.2. Prednosti angažiranja lokalnog stručnjaka

Svakako je prednost ako odaberete lokalnog nadzornog inženjera. Takav nadzorni inženjer će biti u mogućnosti da nekoliko puta obiđe gradilište, pa će samim time spontano i brzo reagirati ako se pojave nepredviđeni problemi koji se moraju odmah riješiti. Lokalni nadzorni inženjer također će naplatiti puno manje troškove vlastitog prijevoza od nekoga tko se mora voziti 100 i više kilometara do gradilišta. No pojedini građevinski projekti zbog svoje specifičnosti zahtijevaju iskustvo u nadzoru na objektima slične složenosti, pa ako takvog lokalnog stručnjaka nema, angažiranje iskusnog stručnjaka svakako opravdava veću cijenu u odnosu na ponudu lokalnog ponuditelja usluge koji nema takva iskustva.

3.3. Ponuda i cijena

Kada pronađete stručnjaka s dobrim referencama i iskustvom, pregovarajte o cijeni i definirajte usluge koje od njega očekujete. Opseg usluge nadzora razlikuje se od projekta do projekta, ovisno o njegovoj složenosti, ugovorenoj cijeni nadzora, ali i pregovaračkoj snazi pregovarača. Precizirajte sve detalje. Hoće li posjećivati ​​gradilište svaki tjedan ili minimalno, samo prema potrebi? Očekujete li njegovu pomoć u pronalaženju dobrih izvođača? Želite li ga uključiti u kontrolu i optimiziranje količine materijala i troškova? Sve to morate biti dogovoriti prije početka suradnje, a ne tijekom radova ili poslije.

3.4. Neovisnost i nepristranost

Nadzorni inženjer bi vas trebao zaštititi od visokih cijena i nepredviđenih dodatnih troškova koji su posljedica prevelike i nepotrebne količine materijala i opreme, ugradnje neodgovarajućih vrsta materijala i sl. Stoga je ključno angažirati neovisnu i nepristranu osobu, koja nema nikakve privatne veze ni poslovnu suradnju s bilo kojim od izvođača radova na gradilištu. Odgovoran i savjestan stručnjak radit će u vašem interesu i neće se povezati s bilo kojom tvrtkom ili obrtnikom i štiti njihove, a ne vaše interese radi vlastite ili tuđe koristi.

4. Paketi za kontrolu gradnje

4.1. Paketi za kontrolu gradnje

Što se tiče izbora nadzornog inženjera i vrste nadzora, imate nekoliko mogućnosti, ali sve se svodi na dvije glavne opcije. Možete se odlučiti samo za najnužniji nadzor, na usluge nadzora na koje vas obvezuju propisi. U tom slučaju obično je broj posjeta objektu odnosno gradilištu nadzornog inženjera minimalan. Takva usluga će, naravno, biti jeftina i paušalna, a ovisno o vrsti i složenosti projekta može biti i površna. Ako želite vrhunsku i cjelovitu kontrolu, preporučujemo da se odlučite za produženi, odnosno najopsežniji nadzor, koji podrazumijeva obvezu nadzornog inženjera da gradilište obilazi najmanje jednom tjedno. Takav nadzor osobito preporučujemo kod složenih projekata.

4.2. Osnovni nadzor

Osnovna kontrola gradnje obuhvaća sve što trebate za kvalitetnu projektnu izgradnju i što obvezuje nadzornog inženjera sukladno s propisima o nadzoru gradnje. Nadzornik će pregledati i nadgledati:

- gradi li se objekt u skladu s dokumentacijom u građevinskoj dozvoli (DGD)
- izvodi li se gradnja objekta u skladu sa svim definiranim detaljima i je li ta izvedba najbolja moguća, u skladu sa smjernicama
- da se sve naknadne izmjene i/ili dopune napravljene tijekom procesa izgradnje zabilježe i koordiniraju prije implementacije i da ih odobre odgovorni projektanti i voditelj gradilišta. Svi odgovorni moraju biti suglasni s izmjenama prije njihove provedbe
 - da se izgradnja odvija prema zadanim rokovima;
 - da su svi elementi za ugradnju u skladu sa smjernicama i propisima te da je njihova kvaliteta dokaziva dokumentima
 - da je gradilište uredno zavedeno i uređeno.

4.3. Prošireni nadzor

Proširena kontrola gradnje znači da će nadzornik, pored svega navedenog, kontrolirati i:

- jesu li sve količine, cijene i kvaliteta pojedinih materijala, elemenata i dijelova maksimalno usklađene s predračunom iz ugovora i potvrđene troškovnikom
- izvode li se radovi u skladu s ugovorom
- predložiti i pronaći izvođače za pojedinačne radove i ocijeniti njihove ponude, ali i isključiti sumnjivo niske/visoke cijene
 - pružiti podršku investitoru i izvođačima u slučaju nepredviđenih komplikacija
 - jesu li pogreške ili nedostaci otklonjeni ili ispravljeni prema dogovorenom.

4.4. Broj posjeta nadzornog inženjera

Nadzor se obično provodi dva puta tjedno. Naravno, sve ovisi o paketu koji ste odabrali, odnosno dogovoru koji ste postigli s nadzornim inženjerom. Ako ste se odlučili za opciju proširenog nadzora, onda je obveza nadzornog inženjera da obilazi gradilište tri puta tjedno i kad god se pojave nepredviđene komplikacije. Veći broj posjeta će biti na početku svake faze izgradnje, dok se svi angažirani sudionici u gradnji dobro ne uhodaju. Nakon postignute dobre ekipne koordinacije i čvrstih linija komuniciranja, obično je dovoljan jedan posjet tjedno. S druge strane, opet sve ovisi o složenosti projekta i dinamici izvođenja radova. Ako se na gradilištu stvari odvijaju sporije, faza u kojoj radovi stoje jer se na primjer čeka sušenje betonskih ploča, dovoljan je jedan posjet u deset dana. No savjestan i odgovoran nadzornik će sigurno posjetiti gradilište i više puta nego što je dogovoreno ili potrebno kako bi se uvjerio da sve doista teče prema planovima, očekivanjima investitora i najvišim standardima kvalitete. Minimalni broj posjeta je 15, a dalje sve ovisi o ugovoru koji ste potpisali.

5. Cijena za nadzor izgradnje

Trošak nadzora obično iznosi 1 – 5 % ukupne vrijednosti investicije, što je neznatan iznos u usporedbi sa svim uštedama koje vam može osigurati stručan nadzorni inženjer. Ovo se ne odnosi samo na financijsku uštedu, već i na uštedu živaca, problema i pogrešaka tijekom gradnje. Zbog toga se angažiranje svakako višestruko isplati. Vjerojatno ćete potrošiti dosta vremena na odabir pravog nadzornog inženjera, budući da osim licencije mora imati i dobre reference, a prije svega mora biti neovisan, savjestan i odgovoran radnik koji će kontrolu obavljati u vašem interesu. Osnovni nadzor koštat će vas između 670 i 1.350 EUR, a stalni nadzor oko 4.000 EUR pa naviše.